城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理(3)

  • 发布时间:2017-12-23 10:43
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  企业取得搬迁补偿费收入,凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的,应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额,冲减企业重置固定资产的原价。

  企业取得搬迁补偿费收入,凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的,根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定,应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额,计入企业当期应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

  依照财企[2005]123号规定进行的会计处理与国税函[2003]115号的规定存在差异之处,在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。

  3、个人所得税

  被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理,早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)文件就明确,按照城市发展规划,在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得赔偿费,属补偿性质的收入,无论是现金还是实物(房屋),均免予征收个人所得税。

  另外,2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

  从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。

  4、土地增值税

  根据《土地增值税暂行条例》的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。因此,不论是法人还是自然人,不管是内资企业还是外资企业,只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

  《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)对实施细则的第11条作了进一步的解释,文件规定,因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

  根据财税[2006]21号的规定,符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

  在此我们将以某内资企业为例,对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。

  SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业,随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市,粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活,成为市区的污染大户,政府决定对其进行腾笼换业,将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划,SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区,既可以净化市区的环境,有可以盘活存量资产实现资源优化配置。

  在实施腾笼换业的过程中,政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元,拆迁过程中发生清理费用21万元,拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元,员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。

  因为,SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的,并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决,符合山东省掌握的免征营业税的原则,以及国家免征土地增值税的规定,在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后,税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。

  以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。

  1、收到搬迁补偿款时:

  借:银行存款      3800万元
    贷:专项应付款    3800万元

  2、固定资产拆迁时:

  ①将固定资产转入固定资产清理